Analiză
Contracte la „Prima Casă“ doar pentru 156 de români

Contracte la „Prima Casă“ doar pentru 156 de români

Silviu Dascălu, 06 August 2009

Programul „Prima Casă“ a adus o locuinţă doar la 156 de români, însă a reuşit să crească artificial preţurile locuinţelor. Fiecare proprietar de apartament sau de complex rezidenţial a ridicat preţurile cu diferite procente, imediat ce au auzit de programul guvernamental. Solicitanţii de credite se mai lovesc de o altă problemă, respectiv evaluarea apartamentelor, care este făcută de bănci şi cu 25% sub preţul pieţei, astfel încât plăteşte proprietarului mai mult decât face, dar banca îi dă mai puţini bani chiar decât preţul pieţei.

Văzut drept o salvare de cei mai mulţi dintre românii fără o locuinţă, Programul guvernamental „Prima Casă“ a reuşit să ofere până în prezent locuinţe doar la 156 de persoane, cele mai multe dintre acestea fiind din Bucureşti. Totuşi, există o tendinţă de creştere a numărului de credite în ultima perioadă, existând posibilitatea ca numărul contractelor să crească pe viitor. Însă, ceea ce se observă foarte bine este că au crescut preţurile la apartamente, cele mai numeroase preţuri situându-se în jurul valorii de 60.000 de euro, adică suma maximă garantată de Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM.

„Până în momentul de faţă au fost semnate un număr de 156 de contracte prin «Prima Casă», cele mai numeroase fiind în Bucureşti. În rest, avem 14 contracte în Cluj, 14 în Mureş, 13 în Bacău, 10 în Galaţi şi tot 10 în Iaşi. Contractele sunt distribuite proporţional în toată ţara, dar cele mai multe sunt concentrate în Bucureşti“, a declarat presei Aurel Şarament, preşedintele Fondului de Garantare a Creditelor pentru IMM.

Contracte puţine, dar la preţuri mai mari

Imediat ce normele metodologice pentru „Prima Casă“ au fost publicate în „Monitorul Oficial“, marea majoritate a românilor au dat năvală la băncile înscrise în program, însă, nu au primit răspunsul pe care şi-l doreau. În acelaşi timp însă, şi proprietarii de apartamente s-au dezmorţit şi au pulsat la preţuri, în speranţa că vor scăpa de apartamente, dar şi la un preţ mai bun.

Statisticile realizate de un portal de anunţuri imobiliare indică o creştere a preţurilor apartamentelor în luna iulie, concomitent cu o creştere mai mare a numărului de oferte nou-apărute pe piaţă.

Preţurile cerute de proprietarii apartamentelor vechi, cu două camere, din Bucureşti au urcat cu 10-15%, după lansarea Programului „Prima Casă“, în prezent fiind aproape imposibil să se găsească oferte pentru astfel de locuinţe sub 60.000-62.000 de euro în Militari, Titan sau Iancului, potrivit companiei imobiliare Colliers.

„Iulie este prima lună din ultimul an în care se poate observa o tendinţă evidentă de creştere a preţurilor. Nu este o creştere majoră, încadrându-se în limitele a maximum 4%, dar ceea ce face specială această lună de vară este creşterea constantă în toate sectoarele“, se arată într-un comunicat al companiei de servicii imobiliare.

Reprezentanţii companiei apreciază că preţurile apartamentelor de două camere au crescut cel mai mult, observându-se un plus între 10% şi chiar 15% în ultima perioadă.

„Este foarte greu, dacă nu chiar imposibil, să găsim acum apartamente de două camere sub 60.000-62.000 de euro în zone precum Militari, Titan sau Iancului. Acestea sunt zone cu preţuri medii, care se încadrează în plafonul maxim de 57.000 de euro impus în cadrul programului“, se menţionează în comunicat.

Nici directorii de bănci nu sunt prea optimişti

Nu doar simplii cetăţeni sunt sceptici în ceea ce priveşte programul guvernamental de achiziţie a locuinţelor. Până şi directorii de bănci consideră că „Prima Casă“ a crescut artificial preţurile.

„Singura schimbare pe care a adus-o Programul «Prima Casă» este că a reuşit să mai redea încrederea cumpărătorilor în piaţă, însă la nivel de preţuri nu se va schimba nimic per total, ele fiind în continuare pe un trend negativ. Creşterile din ultima lună au fost nenaturale, şi dacă proprietarii nu vor reuşi să vândă, o să se revină la preţurile iniţiale. «Prima Casă» este un produs pe termen scurt şi nu va schimba nimic dacă nu va fi continuat cu alte produse de creditare competitive aduse fie de stat, fie de bănci“, a explicat Daniel Tudor, head of real estate division în cadrul Volksbank.

În luna iulie, numărul de oferte nou-apărute pe piaţă a crescut cu 16%, potrivit AnunturiParticulari.ro. Cea mai mare pondere în această creştere au avut-o ofertele de unităţi cu două şi trei camere, ce au crescut cu procentaje de 18,9%, respectiv 18,5%. Ofertele nou-apărute de garsoniere au crescut cu 13% în luna iulie. Pentru apartamentele cu patru camere, numărul de oferte a crescut cu doar 3,6%. „Dacă nu ar fi apărut Programul «Prima Casă», preţurile la apartamentele vechi ar fi continuat să scadă, dar în ritmul din ultimele două luni, cu doar câteva procente. Programul statului a adus speranţă pentru proprietari şi a stabilizat preţurile la un anumit nivel, ba chiar, în unele cazuri, a dus la uşoare creşteri de moment“, a menţionat Antonio Zărnescu, directorul comercial al GEA Prasa.

Evaluarea casei depinde de evaluatorul băncii

Un element cheie în momentul în care se întocmeşte un dosar pentru „Prima Casă“ este evaluatorul imobilului, care trebuie să fie neapărat agreat de bancă. Ba, mai mult, de cele mai multe ori, clientul este obligat să apeleze la anumiţi evaluatori, impuşi de instituţia de creditare. Astfel, pe lângă cele 10 taxe şi comisioane, la care se adaugă depozitul colateral şi comisionul agenţiei imobiliare, cumpărătorul va trebui să suporte din propriul buzunar şi o diferenţă rezultată din evaluarea imobilului. Aceasta poate ajunge la mai bine de 10.000 de euro. Iar evaluatorul nu pune întotdeauna preţul corect al casei, ci unul mai mic, astfel încât creditul va fi raportat la valoarea evaluată de evaluator, nu la cea adevărată.

„Presupunem că cineva vrea să cumpere, cu credit, prin „Prima casă“ de exemplu, un apartament de 60 mp cu 1.000 euro pe mp, adică un preţ final de 60.000 de euro. Însă evaluatorul agreat de bancă poate să evalueze apartamentul la un preţ de 800 de euro pe mp. Ţinând cont că valoarea creditului pe care banca îl poate da nu poate depăşi nivelul reieşit din raportul de evaluare, în acest caz, 48.000 de euro, înseamnă că diferenţa până la cei 60.000 de euro va trebui suportată de cumpărător“, au explicat surse din piaţa evaluatorilor agreaţi de bănci agenţiei Mediafax.

Evaluatorii au directive de a nu evalua la mai mult de 900 de euro/mp un apartament vechi

Deşi creditul este garantat în totalitate de Fondul de Garantare pentru IMM-uri, totuşi, băncile evaluează la preţuri mai mici decât cele ale pieţii apartamentele, aplicând un aşa numit comision de ponderare. „Evaluatorul estimează o valoare de piaţă a locuinţei. Băncile pot aplica acestei evaluări un coeficient de ponderare, care poate ajunge în unele cazuri la 25%, în funcţie de locaţia apartamentului, dar şi de veniturile sau bonitatea clientului care solicită creditul. Acest coeficient este de fapt o marjă de siguranţă pe care şi-o ia orice bancă“, au explicat surse bancare. La rândul lor, reprezentanţii de la Relaţii cu clienţii de la CEC Bank au precizat că, în cazul în care cumpărătorul este nemulţumit de valoarea reieşită din raportul evaluatorului agreat de bancă, acesta poate solicita o contraexpertiză - care este taxată cu 175 de lei - unui evaluator independent. „Banca va ţine cont de acest raport de contraexpertiză şi va da un credit nu mai mare decât preţul reieşit din raport“, au adăugat ei.

Şi agenţiile imobiliare au confirmat aceste situaţii. „De exemplu, pe piaţa imobiliară din Cluj, preţurile apartamentelor din blocuri vechi acum au ajuns în jurul valorii de 1.000 de euro/mp util. Ofertele de vânzare la 900 de euro mp/util sunt extrem de rare, iar cele la 800 de euro/mp aproape inexistente. Din păcate, evaluatorii băncilor intrate în Programul „Prima Casă“ au directive clare de a nu evalua la mai mult de 900 de euro/mp util un apartament în construcţie veche, în condiţiile în care pe piaţă ele se vând la valori apropiate de 1.000 de euro. Cumpărătorul trebuie să suporte şi această diferenţă între preţul negociat şi valoarea rezultată în urma evaluării“, a explicat Cosmin Petruş, director de vânzări la Habitas Imobiliare. Potrivit acestuia, cumpărătorul dă astfel un avans la un apartament, încheie un antecontract aşa cum îi cere banca şi apoi se trezeşte că evaluatorul nu-l evaluează la valoarea la care el vrea să-l cumpere sau cel puţin la o valoare apropiată.

„Directivele interne ale băncilor care impun minime şi maxime ale valorilor de evaluare atât în cazul construcţiilor noi, cât şi al celor vechi contravin Standardelor Internaţionale de Evaluare, standarde pe care este obligat să le respecte orice evaluator ANEVAR“, a conchis Petruş.

În aceste condiţii, cel care vrea o locuinţă prin „Prima Casă“ este nevoit să plătească proprietarului mai mulţi bani decât preţul pieţei, însă în momentul în care vine evaluatorul, acesta pune un preţ mai mic decât preţul pieţei. De exemplu, dacă preţul pieţei pentru un apartament este de 900 de euro metrul pătrat, proprietarul ridică preţul la 1.000 de euro, însă în momentul în care vine evaluatorul, acesta pune o valoare de 800 de euro. Iar această diferenţă de bani va trebui să o suporte din propriul buzunar. Pentru că proprietarul nu lasă la preţ, iar banca nu îi dă mai mult decât preţul evaluat.


Galerie foto:
Lasa un comentariu

Arhivă ediții

Contactează-ne!