Chirii mai mari decât salariul mediu pe economie

▲ Chiar dacă toată lumea se aştepta ca la Iaşi preţul chiriilor să scadă pe perioada verii, situaţia este exact invers, proprietarii pregătind de fapt noile preţuri pentru toamnă ▲ În funcţie de zona unde ai găsit apartamentul, poţi plăti sume cuprinse între 200 şi 600 de euro, preţuri comparabile cu cele din statele Uniunii Europene ▲ Agenţiile imobiliare au şi ele o „tactică“ prin care să-şi atragă clienţii, afişând un preţ mai mic decât cel real ▲ De la începutul anului şi până în prezent, la Direcţia de Finanţe din Iaşi au fost înregistrate doar 8.500 de contracte de închiriere, o parte din ele fiind trecute cu valoare de impozitare zero ▲ Cei care acceptă să locuiască într-un imobil fără să încheie în prealabil o înţelegere scrisă cu proprietarul riscă să rămână la bunul plac al acestuia din urmă ▲

Deşi toată lumea se aştepta ca preţurile la apartamente să scadă vara, pentru că elevii şi studenţii pleacă acasă, realitatea este alta. Nu numai că nu au scăzut chiriile, ci au crescut, încât te întrebi, câţi bani ar trebui să câştigi pe lună, pentru a-ţi permite să închiriezi un apartament sau o garsonieră? Pentru că la cheltuielile de chirie se adaugă şi cele de întreţinere, ceea ce creşte şi mai mult costurile finale ale unui apartament. Deşi, în general, atât în ţările europene, cât şi în Statele Unite, utilităţile sunt incluse în preţul apartamentului, în România, se face o distincţie foarte clară între chirie şi întreţinere. Atât în cazul în care închiriezi un apartament cât şi în cazul în care stai în gazdă, pe lângă chirie mai ai şi întreţinerea, care nu e deloc neglijabilă.

Proprietarii de locuinţe pregătesc deja terenul pentru lunile august-septembrie, când studenţii încep să îşi caute locuinţe.

Aşa că, singura cale de a găsi o locuinţă la un preţ rezonabil o reprezintă tot „ponturile“ primite de la prieteni sau de la rude.

Preţuri în funcţie de zonă

În funcţie de zona unde ai găsit apartamentul, poţi plăti chirii cuprinse între 200 şi chiar 600 de euro, preţuri comparabile cu cele din statele Uniunii Europene. Proprietarii de apartamente, dar şi agenţii imobiliari, au avut grijă ca preţul apartamentelor, cât şi chiriile să fie aliniate imediat la cele europene, fără să ţină cont, însă, şi de realităţile din România, unde salariul mediu lunar este de 700 de lei.

Un apartament cu două camere din Iaşi se închiriază cu minim 220 de euro, în zone mai mărginaşe ale oraşului, cum ar fi Dacia, Nicolina sau Tătăraşi, dacă nu este utilat cu un frigider, maşină de spălat sau televizor. Pentru că în acest caz, preţul sare deja de 280 de euro lunar.

Un apartament cu două camere în Centru, Copou, Gară sau Anastasie Panu nu poate fi găsit la preţuri mai mici de 300 de euro, iar dacă este utilat, preţul se învârte deja în jurul a 500 de euro lunar.

Nici preţul garsonierelor sau al apartamentelor cu o cameră nu este cu mult mai mic. Pentru că proprietarii se gândesc că cheltuielile cu utilităţile sunt mai mici în acest caz, şi de aceea şi chiria este mare. Dacă vara trecută se găseau garsoniere la 120-150 de euro lunar, acum, preţul unei garsoniere este de minim 180 de euro. Foarte rar se mai găseşte câte o garsonieră confort III, nemobilată şi cu o suprafaţă de 25 de metri pătraţi în total la 150 de euro pe lună.

„Trei luni avans, plus garanţie“

Pe lângă faptul că preţul apartamentelor este foarte mare, proprietarii de locuinţe cer plata în avans pe minim trei luni. Afară de aceste trei luni, mai este solicitată plata pe încă o lună, ce constituie o garanţie pentru proprietari. Oricât ai încerca să negociezi cu proprietarul, că lunile plătite în avans prezintă o garanţie, totuşi, puţini sunt cei care se lasă înduplecaţi de rugăminţile potenţialului chiriaş.

Chirii comparabile cu cele din ţările europene

Dacă la celelalte capitole este mai greu să ne aliniem, în cazul chiriilor, românii au făcut tot posibilul să nu rămână în urmă faţă de celelalte state membre. Însă proprietarii de apartamente şi agenţiile imobiliare nu au ţinut cont de un lucru. Diferenţa dintre salariile românilor şi cele ale restului europenilor este destul de mare.

În condiţiile în care salariile din România, rar depăşesc o mie de lei pe lună, cele ale europenilor sunt de minim mie de euro. Ceea ce înseamnă de minim trei ori mai mult. În aceste condiţii, o chirie de 4 sau 5 sute de euro pe lună nu e la fel de greu de suportat ca în România, unde chiria poate fi mai mare decât salariul lunar net.

Potrivit unor site-uri dedicate studenţilor care vor să plece la studii în străinătate şi care vor să închirieze apartamente în ţările UE, preţurile nu sunt cu mult diferite faţă de cele din România.

Pagina de internet www.e-scoala.ro spune că în Frankfurt, Munchen, Koln - Germania, preţul standard este de 220 euro/lună pentru o cameră mobilată într-o zonă bună (15-20 min. cu mijloace de transport până în centru), iar un apartament cu două camere, costă aproximativ 350 de euro pe lună.

În Franţa, însă, chiriile sunt mai mari faţă de Germania. Preţul unui apartament cu două camere, poate costa între 350 şi 800 de euro lunar.

O cameră într-un oraş din Italia, precum Veneţia, costă aproximativ 300 de euro lunar, iar în Torino, chiria este puţin mai mare. Astfel, un apartament cu o singură cameră, spune pagina de internet italiană (www.comune.torino.it), poate fi închiriat cu aproximativ 450 de euro pe lună, însă, în zona centrală a oraşului, un apartament cu patru camere poate să coste şi o mie de euro lunar. Însă, în zonele mai mărginaşe ale oraşului, un apartament cu o cameră costă 250 de euro şi până la 700 de euro, un apartament cu patru camere.

Potrivit agenţiei imobiliare Green-acres, (www.green-acres.com) Spania prezintă o serie de oferte de apartamente sau case scoase la închiriere, la preţuri cu puţin mai mari decât cele din România. De exemplu, o casă mobilată din Madrid, cu trei camere, cu o suprafaţă de 42 de metri pătraţi locuibili şi cu un teren aferent de 45 de metri pătraţi, costă lunar 650 de euro. În aceşti bani, este inclusă şi întreţinerea. Aceeaşi agenţie susţine că o vilă din oraşul Alicante, regiunea Valencia, cu şase camere şi cu o suprafaţă totală locuibilă de 100 de metri pătraţi, costă 450 de euro pe lună.

Reclamă mincinoasă prin agenţii

Agenţiile imobiliare au şi ele o „tactică“ prin care să-şi atragă clienţii. Afişează un preţ mai ieftin decât cel real. „Agenţiile pun un tarif ca să atragă clienţii. Însă, când mergi la ei, îţi spun că a fost închiriat spaţiul respectiv, dar mai au o altă ofertă, convenabilă, la 300 euro“, a spus, la rândul lui, analistul imobiliar Radu Zilişteanu.

Este ca o reclamă mincinoasă, care însă nu poate fi controlată. În sensul că reprezentanţii agenţiei respective pot răspunde la eventualele „nemulţumiri“, iar la protecţia consumatorului nu pare să se fi adresat cineva cu o reclamaţie de acest gen. Nu o dată se întâmplă ca în momentul în care suni la numărul de telefon menţionat în anunţ, iar agentul imobiliar îţi spune foarte amabil că abia s-a dat, însă, are o altă ofertă tentantă.

Un alt truc al agenţilor imobiliari este de a nu menţiona că în spatele anunţului este de fapt o agenţie, pentru că cei mai mulţi dintre cei care caută o locuinţă, preferă să o ia de la persoane fizice.

În cazul în care apartamentul este închiriat printr-o agenţie imobiliară, pe lângă avans, mai trebuie plătit şi comisionul firmei, adică, chiria pe o lună.

„Apartament la 5 minute de Kaufland“

O altă găselniţă a proprietarilor de apartamente este să prezinte în oferta lor situarea locuinţei în apropierea unor complexe comerciale sau să sublinieze apropierea faţă de centrul oraşului, ori de staţiile mijloacelor de transport în comun. Proprietarii de apartamente nu mai spun că deţin un apartament în zona Frumoasa ori Nicolina, ci spun că este la 5 minute de Kaufland, ori Selgros. De asemenea, zona Canta este prezentată ca fiind aproape de magazinul Billa, iar Albineţ şi Ţicău sunt prezentate ca fiind aproape de Tg. Cucului.

Cauzele preţurilor umflate

Expertul imobiliar Artur Silvestri este de părere că în România avem de-a face cu „o piaţă imobiliară bolnavă din cauza absenţei unei strategii în domeniul locuinţei, lipsă pe care statul o are de mai bine de 15 ani“.

El crede că autorităţile competente ar trebui să intervină, dar nu prin BNR, cu limitarea creditelor. „Este un război cu bancherii, pe care BNR nu o să-l câştige. Normele băncii centrale încurajează piaţa speculativă, iar statul tratează această problemă destul de primitiv“, a spus Silvestri.

Expertul a făcut o comparaţie cu pieţele din Occident şi a concluzionat că în Romania există o „clasă parazitară“ care trăieşte pe seama angajaţilor de la firme. „În Occident, firmele construiesc case pentru propriii angajaţi pe care le închiriază cu sume foarte mici. În România, prin anii ’30, Casa Naţională pentru Locuinţe venea în sprijinul angajaţilor“, a adăugat Silvestri.

Acum, însă, proprietarii stabilesc preţurile. Aşa se face că, în prezent, nu mai poate fi închiriat un apartament sub 300 de euro în Bucureşti. Cu excepţia zonelor periferice, unde o chirie negociată poate ajunge la 250 de euro într-un apartament fără îmbunătăţiri. Cauzele acestei situaţii cu totul ieşite din comun sunt numeroase. „Oferta este scaăzută în raport cu cererea, în condiţiile în care normele BNR au îngrădit accesul la creditul ipotecar. Chiriile ar fi trebuit să fie mult mai mici de 300 de euro, raportate la Produsul Intern Brut“, a completat Emil Giurgiu, preşedintele Uniunii Naţionale a Agenţiilor Imobiliare (UNAI).

▲ 12 mii de contracte înregistrate la Fisc anul trecut

Cu toate că se găsesc chiriaşi din belşug, fie în rândul studenţilor, fie în rândul tinerelor cupluri sau al persoanelor din alte judeţe care lucrează în Iaşi, numărul contractelor încheiate la Fisc este de aproximativ 8.500 de la începutul anului şi până în prezent, iar anul trecut au fost înregistrate un număr de 12 mii de contracte. Însă, nici măcar acestea nu sunt înregistrate la adevăratele valori. Cei mai mulţi dintre cei care îşi înregistrează contractele la Fisc, declară chirii mult mai mici comparativ cu preţul real.

Potrivit purtătorului de cuvânt al Direcţiei Judeţene de Finanţe Publice Iaşi, Maria Ţăran, există numeroase contracte a căror valoare de impozitare este zero. Adică, proprietarii de locuinţe declară că nu încasează nimic de la chiriaş.

„În cazul multor contracte, sunt trecute sume mici în dreptul veniturilor, pentru a nu plăti o taxă mai mare la noi. Deşi aceste fapte sunt considerate ca fiind de natură evazionistă, sunt multe situaţii în care fie nu este încheiat un contract de închiriere, fie nu este trecut nici un venit în el. Aflăm despre aceste cazuri când ne sesizează vecini «binevoitori»“, a declarat Maria Ţăran, purtătorul de cuvânt al Direcţiei Generale a Finanţelor Publice Judeţene Iaşi. Însă, chiar şi în cazul sesizărilor făcute de vecini sau alte persoane, inspectorii fiscului nu au ce face în momentul în care ajung la proprietarul de locuinţă.

„Legislaţia românească a scăpat acest aspect. Merg inspectorii noştri la faţa locului, ba chiar de mai multe ori nu găsesc acasă fie proprietarul, fie chiriaşul, şi în momentul în care sunt întrebaţi de contract, proprietarul scoate contractul şi îl flutură în faţa inspectorului, spunând că este înregistrat la Finanţe, iar chiria este cea din contract şi nu alta. Iar dacă îl întrebi pe chiriaş, şi acesta spune aceeaşi sumă ca şi proprietarul. Astfel, inspectorul nostru a pierdut timpul degeaba“, a mai spus purtătorul de cuvânt al Finanţelor din Iaşi.

Chiar şi în cazul în care este descoperită o persoană că are pe cineva în chirie şi nu are contract înregistrat la Finanţe, inspectorii nu pot decât să îl oblige pe proprietar să înregistreze actul la Fisc.

Valoarea totală a impozitului încasat în Iaşi de pe urma cedării dreptului de folosinţă, aşa cum este denumită în termeni fiscali închirierea, a fost, în 2006, de 3,4 milioane de lei. Anul acesta, însă, valoarea de impozitare estimată de finanţişti este de 4,7 milioane de lei. Cei care acceptă să locuiască într-un imobil fără să încheie în prealabil o înţelegere scrisă cu proprietarul riscă să rămână la bunul plac al acestuia din urmă. Nu rare au fost situaţiile în care chiriaşii au fost daţi afară din camere de către proprietari, cu toate că plătiseră chiria în avans.

▲ Cum se face un contract de închiriere perfect legal

Pentru ca un contract de închiriere să fie perfect legal, proprietarul imobilului trebuie să întocmească un contract în scris cu chiriaşul, apoi să meargă cu el la Finanţe pentru a fi luat în evidenţă. În afară de Finanţe, tot proprietarul de casă trebuie să meargă şi la secţia de Poliţie din zona unde locuieşte, pentru a declara că primeşte în gazdă pe persoana respectivă, astfel, să fie făcută viza de flotant. Următorul an, până pe 15 mai, proprietarul imobilului trebuie să depună la Finanţe declaraţia de venit, în care să spună şi care au fost veniturile din chirii pentru anul anterior.

▲ Chiriile la locuinţele primăriei cresc de patru ori

Tarifele chiriilor pentru apartamentele aflate în domeniul public al municipalităţii, locuinţe sociale, convenabile sau construite prin ANL, se vor majora semnificativ. „Hotărârea de Guvern prevede majorarea chiriei pentru locuinţele aflate în patrimoniul administraţiilor locale de la 0,2 lei pe metrul pătrat locuibil, la 0,84 lei“, a declarat viceprimarul Constantin Adăscăliţei. În cazul locuinţelor sociale, chiria nu poate fi mai mare de 15% din venitul mediu lunar al familiei, stabilit de Guvern la aproximativ 1.100 de lei. Dacă acest venit e depăşit, atunci chiria poate ajunge până la circa 25% din suma respectivă. „Ieşenii care au obţinut locuinte sociale vor fi afectaţi mai puţin de această majorare. În cazul lor se ia în calcul venitul net al familiei pe ultimele 12 luni, iar cuantumul chiriei nu trebuie să depăşească 10% din acesta“, a mai adăugat Constantin Adăscăliţei. Chiriaşii vor semna un act adiţional, în care este prevăzută această majorare la contractul încheiat cu primăria, atunci când vor achita chiria. De prevederile acestei legi vor fi afectate circa 3.600 de familii.

▲ Tendinţa pieţei

Conform analiştilor, vor creşte în ritm constant preţul chiriilor la apartamentele situate în centrul oraşului, indiferent de gradul de finisare, iar cele de la periferie sau situate în cartiere noi vor stagna, urmând a creşte simţitor spre sfârşitul verii.

Comparând preţurile practicate la chirii pe piaţa autohtonă cu cele din străinătate am observat un lucru cel puţin ciudat. De exemplu în capitala Suediei sau Austriei preţurile sunt mult mai mici. Uneori de 3 ori mai mici, raportate la nivelul salariilor medii. În Viena, un apartament în centru, se poate închiria cu 500 de euro, chirie care poate părea ridicolă pentru un apartament din centrul Bucureştiului sau Clujului. Principala cauză a preţurilor exagerate la chirii este lipsa unui număr suficient de locuinţe. Chiar dacă se construiesc blocuri noi, acestea nu sunt adresate clasei de medii sau chiar celei de jos, din punct de vedere financiar, ci clasei cu bani. În aceste condiţii, doar cine are bani îşi permite un apartament în plus, într-o zonă nouă şi într-un bloc nou. Persoanele cu venituri reduse vor continua să locuiască în funcţie de câţi bani îşi permit să aloce pentru confortul propriu.