Formalităţile vânzării şi cumpărării unei locuinţe

Vânzarea sau cumpărarea unei case este o adevărată aventură prin hăţişurile birocraţiei. Pentru uşurarea acestor demersuri prezentăm actele şi formalităţile necesare încheierii unui contract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe.

Pentru întocmirea contractului de vânzare la notariat aveţi nevoie de următoarele acte: actul de proprietate, certificatul fiscal - eliberat de Direcţia Taxe şi Impozite, extrasul de carte funciară - eliberat de Judecătorie - Biroul Carte Funciară, adeverinţa de la asociaţia de proprietari sau locatari.

Actele de proprietate

Actele de proprietate pentru apartamente pot fi de mai multe tipuri.

Cel mai frecvent întâlnit este contractul de vânzare-cumpărare, care poate fi la rândul său de două feluri: contract de vânzare-cumpărare încheiat cu o unitate de stat (Icral, Dafi, Romconfort etc.) sau contractul de construire. În ambele cazuri acestea trebuie să fie însoţite în mod obligatoriu de procesul-verbal de predare-primire-recepţie, încheiat cu unitatea contractantă.

În cazul în care imobilul este dobândit de la stat, la vânzarea apartamentului, proprietarul trebuie să prezinte actul de proprietate. Acesta este constituit din: contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire, adeverinţa de a-chitare integrală (valabilă doar în cazul achitării în rate).

În cazul în care apartamentul a fost dobândit de la o altă persoană fizică sau juridică, actul de proprietate poate fi sub următoarele forme: contracte de vânzare-cumpărare sau donaţie, autentificate la notariat, sau certificat de moştenitor, care atestă faptul că apartamentul a fost dobândit de proprietarii actuali prin moştenire, însoţit în mod obligatoriu de actele de proprietate ale defunctului.

Pentru construcţiile care se vând cu terenul aferent din jur, actele de proprietate sunt: contractul de vânzare-cumpărare sau donaţie, autentificate prin notariat, prin care s-au dobândit atât terenul, cât şi construcţia sau certificat de moştenitor care atestă faptul că imobilul a fost dobândit de actualii proprietari prin moştenire. La acestea se adaugă actele de proprietate ale defunctului. La ele se anexează autorizaţia de construire şi certificatul de urbanism, ambele eliberate de primărie, pentru construcţie.

Eliberarea certificatului fiscal şi cartea funciară

Certificatul fiscal atestă faptul că proprietarul figurează pe rolul Administraţiei financiare cu imobilul scos la vânzare, imobil pentru care impozitele sunt achitate la zi, neavând debite sau amenzi către stat. Acesta se eliberează de către Direcţia Taxe şi Impozite a primăriei.

Extrasul de carte funciară cuprinde datele de identificare şi situaţia juridică a imobilului: descrierea imobilului, numele şi prenumele proprietarilor, actele în baza cărora aceştia au dobândit proprietatea, precum şi sarcinile bunului: ipoteci, interdicţii de înstrăinare etc.

Extrasul se eliberează de către de Judecătorie, prin biroul notarial unde se va semna contractul de vânzare-cumpărare şi unde trebuie depuse: dovada întabulării imobilului, copia actului de proprietate, copia actului de identitate al proprietarului şi o cerere tip.

Avizul locatarilor

Formularul tip, în trei trei exemplare, al adeverinţei de la asociaţia de proprietari sau locatari se obţine de la primărie şi se completează de către administratorul şi preşedintele asociaţiei de locatari. Sunt obligatorii semnăturile, ştampila şi numele lor în clar. La dosar se mai ataşează o copie după ultima listă a cotelor de la întreţinere şi ultima chitanţă de plată. Adeverinţa de la asociaţia de locatari este valabilă numai cu viza primăriei.

Obligaţiile cumpărătorului

După obţinerea imobilului, cumpărătorul trebuie să înscrie dreptul său de proprietate în cartea funciară a imobilului respectiv.

Formalităţile de întabulare se efectuează exclusiv de către birourile notariale care autentifică actele de transfer ale proprietăţii. Cumpărătorul mai are obligaţia declarării proprietăţii la direcţia de taxe şi impozite locale în vederea stabilirii şi aplicării impozitului pe bunuri imobile. Această obligaţie trebuie îndeplinită în termen de 30 de zile de la data dobândirii bunului. Nerespectarea ei duce la amendarea noului proprietar.