Criza speculaţiilor imobiliare, în America şi la noi

Pe la jumătatea anului trecut, în Statele Unite ale Americii se întâmpla un fenomen care nu părea deloc îngrijorător. Numeroşi americani care contractaseră în perioada 2001-2006 credite pentru a-şi construi o locuinţă nu mai reuşeau să-şi achite ratele, iar instituţiile creditoare începuseră să-i execute pe rău-platnici. În numai două luni, fenomenul a luat o asemenea amploare încât s-a transformat în ceea ce acum numim „criza pieţei creditului cu grad ridicat de risc“.

Ce s-a întâmplat, de fapt? În ultimii ani, în SUA s-a petrecut o creştere explozivă a pieţei imobiliare, preţul unei locuinţe ajungând să urce de la un an la altul cu 40%. Se instaurase un optimism extraordinar în zona investiţiilor în construcţia de case, văzută de aproape toată lumea ca un mijloc garantat de creştere a sumelor investite în scurt timp. În această horă optimistă a investiţiilor în piaţa imobiliară au fost acceptaţi şi americani care nu puteau oferi garanţii că au cum să achite creditul ipotecar solicitat. Aceştia erau beneficiarii aşa-numitor „credite subprime“, adică împrumuturi ipotecare acordate de către creditori persoanelor cu un istoric îndoielnic de plată (şomeri, persoane fără venituri stabile şi garantate pe o durată lungă de timp). S-a ajuns, astfel, ca în anul 2007 „creditele subprime“ să reprezinte 1300 de miliarde de dolari, respectiv 13% din totalul creditelor ipotecare din SUA.

Pe hârtie, lucrurile stăteau foarte bine. Creşterea valorii locuinţelor americane era, într-adevăr spectaculoasă. Când beneficiarii „creditelor subprime“ şi-au luat în primire locuinţele, au văzut că acestea nu erau nici pe departe atât de confortabile şi de valoroase. În plus, nici nu puteau fi revândute la un preţ care să acopere măcar valoarea ipotecii. Nefiind în stare să-şi achite ratele, aceşti americani nevoiaşi au rămas pe drumuri, iar instituţiile creditoare s-au trezit cu locuinţe pe care nu le puteau vinde la nivelul pieţei pentru care se contractaseră creditele. Situaţia a fost complicată şi mai mult de faptul că unele bănci au transformat aceste „credite subprime“, despre care ştiau că sunt cu un grad mare de risc, în obligaţiuni pe care le-au plasat cu 25-30% mai ieftin investitorilor de pe bursele americane, iar banii încasaţi îi reinvesteau tot în „credite subprime“.

Aşadar, pe hârtie lucrurile stăteau excelent, băncile creditoare scăpau uşor de creditele cu mare risc, fondurile de investiţii speculative se mândreau că şi-au crescut valoarea portofoliului şi totul ar fi fost o poveste de succes şi azi, dacă nu ar fi apărut „defecţiunea“ cu neplata ratelor la aceste credite cu mare risc. Aşa încât s-a ajuns ca lovitura creditelor neperformante să se transmită dincolo de băncile creditoare, tocmai pe piaţa bursieră, iar unda de şoc s-a propagat, mai departe, în toată lumea, că de asta ne numim societate globalizată. Ceea ce a urmat se ştie: investitorii speriaţi au început să vândă în disperare obligaţiunile care aveau la bază „credite subprime“, valoarea acestora a scăzut, băncile care acordaseră asemenea credite s-au trezit că nu-şi pot încasa ratele, americanii nevoiaşi au rămas în continuare fără case, iar efectul acestei crize se propagă de vreo jumătate de an pe toate pieţele financiare din lume şi încă nu este clar când se va stopa acest fenomen.

În România, toţi analiştii locali se întrec în a da asigurări că piaţa imobiliară de la noi nu va avea de suferit, pentru că încă nu s-a ajuns la un „maxim“ de la care să devină imposibilă achitarea ratelor la creditele ipotecare. Chiar dacă aşa stau lucrurile pe hârtie, realitatea e niţel diferită. Replicile la cutremurul american au condus la instaurarea panicii şi pe piaţa financiară din România, astfel încât numeroşi investitori care aveau depozite în lei, aducătoare de dobânzi mai mari decât valutele din băncile vestice, au lichidat stocurile de lei şi au cumpărat, cel mai probabil, euro şi au ieşit de pe piaţa românească. Aceasta, plus degringolada de pe bursele de pe glob generată de îngrijorările privind o posibilă recesiune a economiei americane, ar putea explica scăderea cursului leului la valori înregistrate la începutul anului 2005.

Iar de aici încolo putem specula că ne-ar putea pândi o situaţie asemănătoare cu cea din SUA, dar la proporţiile de rigoare şi cu alţi actori decât cei americani. Dacă euro atinge, aşa cum se anticipează, valoarea de 4 lei, atunci putem spune că situaţia devine alarmantă. Românii care au contractat credite ipotecare (în euro) s-au bazat, atunci când au făcut acest pas, pe un venit în lei suficient de mare pentru a suporta rata la credit în euro pentru următorii 20 de ani. Cum salariul în lei nu va creşte în acelaşi ritm cu creşterea euro, e de aşteptat ca numeroşi cetăţeni să nu mai poată rambursa creditele sau să o facă extrem de greu, reducând la maximum alte cheltuieli familiale. Situaţia de mai sus va afecta şi pe speculatorii din piaţa imobiliară autohtonă, care au forţat preţurile la terenuri şi construcţii deja peste limitele suportabile în prezent. Acestora li se vor alătura şi „dezvoltatorii imobiliari“, care oferă în prezent locuinţe la preţuri uriaşe pe metrul pătrat, preţuri ce nu au acoperire în calitatea construcţiei şi a finisajelor. Strănutul Americii va aduce un virus gripal şi în piaţa noastră imobiliară. Să vedem cine va pune la punct vaccinul cel mai eficace.