Avantajele şi dezavantajele construirii unei case în regie proprie

▲ Spre deosebire de ţările vest-europene, unde un procent mare al populaţiei locuieşte în case sau apartamente închiriate,

peste 95% dintre locuinţele din România sunt proprietate personală, arată un studiu realizat de Institutul Naţional de Statistică

▲ Un fenomen care s-a conturat, din ce în ce mai vizibil în ultimii ani pe piaţa românească, îl reprezintă creşterea interesului pentru construirea de case, pe fondul scumpirii exagerate a preţului apartamentelor de bloc ▲ Alegerea variantei de a construi imobilul în regie proprie este considerată drept cea mai rentabilă variantă de către cei care îşi ridică o locuinţă ▲ Cunoscătorii pieţei

de construcţii spun însă că economiile nu vin numai din tarife, ci şi din vigilenţa celui care investeşte într-un astfel de proiect ▲

Cei care vor să deţină o casă au mai multe variante. Prima - şi cea mai comodă - o reprezintă achiziţionarea unui imobil „la cheie“, de la un dezvoltator de proiecte imobiliare. Studiind oferta firmelor care construiesc case, observăm că, cu aproximativ 100 de mii de euro, se poate achiziţiona o casă cu o suprafaţă de până la 140 de metri pătraţi, cu o curte.

Un dezavantaj poate fi considerat faptul că proaspătul proprietar nu are nici un control asupra design-ului exterior şi nici asupra materialelor utilizate de firma constructoare, deoarece proiectele sunt, în cea mai mare parte, standardizate. La fel de adevărat este însă faptul că beneficiarul scapă de complicatul proces de obţinere a autorizaţiei pentru construire sau de căutarea unei echipe de meseriaşi. Cei care vor ca imobilul în care vor locui să arate exact aşa cum au visat, pot să-l realizeze în regie proprie, prin angajarea unei echipe de constructori care lucrează pe cont propriu, sau să încheie un contract cu o firmă de construcţii.

Operaţiunea „meşterul“

Alegerea variantei de a construi imobilul în regie proprie, prin angajarea unei echipe de meşteri, este considerată drept cea mai rentabilă variantă de către cei care îşi ridică o locuinţă. Sumele vehiculate pe piaţa construcţiilor „la negru“ se învârt în jurul pragului de 50 de euro pe metrul pătrat, construit „la roşu“.

„O construcţie de 200 de metri pătraţi costă 360 de milioane de lei“, îşi prezintă oferta unul dintre numeroşii meseriaşi care lucrează pe cont propriu, citat de revista „Capital“. Chiar dacă preţul sună avantajos pentru unii, pentru aceşti bani beneficiarul nu va primi nici o garanţie, nici un act, nici o factură.

Astfel că, singura soluţie pentru a a putea controla calitatea lucrării este ca viitorul proprietar, sau o persoană desemnată de acesta, să stea la locul construcţiei şi să urmărească dacă planul casei este respectat, prin folosirea corectă a schemei de lucru şi a materialelor prevăzute de arhitect. „Staţi lângă noi. Dacă scrie în plan că se foloseşte beton 300, din ăla folosim. Dacă scrie că fierul trebuie să fie de 14, din acela punem“, dă asigurări zidarul-şef citat de reporterii revistei „Capital“.

Studiaţi cu atenţie preţul pieţei

O soluţie pentru a evita să fiţi păcăliţi de meşterii care lucrează „la negru“ o constituie angajarea unei firme de construcţii, care să efectueze lucrarea.

Nici această variantă nu este însă sută la sută sigură. „Cea mai bună verificare pe care o poate realiza cel care vrea să construiască este, pentru început, o selecţie de oferte. Din cinci sau zece oferte studiate, beneficiarul lucrării îşi poate da seama care este preţul mediu al pieţei“, spune arhitectul Octavian Ungureanu.

„În general, se crede că, dacă apelezi la o firmă de construcţii, preţul de execuţie este considerabil mai mare. Comparativ cu angajarea «la negru» a unor echipe de constructori, diferenţa nu este însă foarte mare. Cu materialele proprietarului, noi construim o casă «la roşu» cu 50 de euro metrul pătrat, fără TVA“, spune directorul companiei de construcţii LaCasa, Mihaela Petrescu.

Meseriaşii fac reduceri la manoperă, firmele la materiale

În cazul angajării unei echipe de muncitori „la negru“, beneficiarul ia în considerare, din start, avantajul preţului. Specialiştii din domeniul construcţiilor atrag atenţia însă la problemele generate, în principal, la absenţa unui contract care să stipuleze obligaţii pentru constructori în cazul în care se fac greşit anumite lucrări. „Regie proprie nu există în realitate. Aşa e numit un contract prin care se angajează o echipă de muncitori, care au sau nu o formă de organizare. Într-adevăr, la prima vedere, un avantaj îl constituie faptul că dispare TVA-ul pe manoperă, pe care firmele îl percep“, spune arhitectul Octavian Ungureanu.

Pe de altă parte însă, economia realizată prin reducerea costurilor la manoperă, se pierde, în mare măsură, în momentul achiziţionării materialelor. Spre deosebire de echipele de muncitori „la negru“, o firmă de construcţii serioasă achiziţionează volume mari de materiale, beneficiind de discount-uri, astfel că beneficiarul plăteşte firmei un preţ mai mic pentru materiale.

Capcanele preţului mic

Nici selectarea unei firme de construcţii nu este lipsită de riscuri. Proiectul unei case trebuie să conţină o aşa-numită antemăsurătoare, adică o listă completă cu toate materialele necesare. Pe baza acestei antemăsurători, se poate estima şi valoarea manoperei, consultând ofertele firmelor.

„Sunt destul de mulţi cei care aleg contracte influenţaţi de preţurile mici, dar pe care nici un constructor nu le poate respecta în realitate. Scopul acestor firme este ca, după ce contractul a fost semnat, să obţină şi restul de bani pe care l-ar fi cerut în mod normal. Poţi să ai oferte realiste la 70 de mii de euro, să alegi una de 50 de mii şi să ajungi să plăteşti în final 80 de mii de euro. Reţeta este simplă: firma te pune în faţa faptului împlinit şi îţi adaugă şi alte costuri, folosindu-se de contractul ambiguu pe care l-ai semnat rapid, influenţat de oferta aparent avantajoasă. De aceea, este important să cunoşti un preţ realist al manoperei, făcând o medie a ofertelor de pe piaţă, pentru a te putea feri de astfel de capcane“, a explicat Octavian Ungureanu.

De asemenea, pentru a se încadra în preţul mic perceput, unele fime pot apela la artificii care să scadă costurile, în detrimentul calităţii lucrării. „Dacă reprezentanţii unei firme vin cu sugestii de genul: hai să înnădim stâlpii, să nu folosim cărămidă, să folosim BCA, beneficiarul lucrării trebuie să refuze aceste sugestii, care, aparent, sunt propuse doar pentru a grăbi timpul de execuţie“, avertizează arhitectul Ungureanu.

Dacă există un contract ferm, există şi responsabilităţi

Analiştii pieţei construcţiilor de locuinţe spun că varianta construirii printr-o firmă este preferabilă doar în condiţiile în care se încheie un contract ferm. „Dacă exista un contract, există şi responsabilităţi. Un contract bun de execuţie trebuie să conţină devizul constructorului, în care să fie prevăzute preţurile materialelor, manopera şi suma totală. Dacă este un contract în care este prevăzută o sumă fermă, atunci nu apar cheltuieli suplimentare“, spune Octavian Ungureanu.

▲ Finisaje pot fi făcute fără firmă

În cazul finisajelor, angajarea unei echipe de meşteri nu mai constituie un risc foarte mare. „Sunt multe persoane care ridică imobilul «la roşu» cu o firmă şi, apoi, apelează la echipe de muncitori. Cum finisajele reprezintă două treimi din preţul imobilului, în acest fel se realizează şi economii mai importante. De altfel, o tencuială mai prost făcută se vede mai uşor decât un beton prost turnat“, spune Octavian Ungureanu. Specialiştii spun că, în cazul construirii unei case, economiile nu vin numai din tarife, ci şi din vigilenţa celui care investeşte într-un astfel de proiect.

▲ Avocatul inginer

Pentru a se evita situaţiile neplăcute, este indicată angajarea unui diriginte de şantier. „Dirigintele de şantier trebuie să fie o persoană atestată. Este singura persoană care poate să verifice dacă proiectul este realizat corect, care cheamă proiectantul să verifie lucrările la fazele determinante, încheie procesele-verbale şi care dă «bun de plată» pe situaţiile de lucrări prezentate de constructor. Nişte betoane prost turnate nu arată foarte diferit de unele bune. Dirigintele însă le vede şi îi atenţionează pe constructori“, a explicat arhitectul Ungureanu. De asemenea, specialiştii recomandă beneficiarilor să nu accepte un diriginte de şantier din partea constructorului, deoarece apare un conflict de interese în ceea ce priveşte controlul colegilor din firma care execută lucrarea.

Acest aspect este important deoarece erorile nesemnalate pot afecta chiar structura de rezistenţă a clădirii. „Apar astfel de probleme la lucrările ascunse. La montajul fierului, dacă nu eşti atent şi se toarnă betonul, nu mai ai ce face. De asemenea, dacă se pune o hidroizolaţie peste un perete prăfuit, după o perioadă ,aceasta se desprinde“, spune inginerul Liviu Mihăilescu, diriginte de şantier. Informativ, angajarea unui diriginte de şantier costă între 100 şi 500 de euro, în functie de perioada pe care acesta va trebui să o petreacă la locul de execuţie a lucrării.